Realty Income (O) patří mezi společnosti, které dlouhodobě ukazují sílu kombinace pravidelných dividend, jejich postupného růstu a reinvestování. Tento realitní investiční fond, známý také pod zkratkou REIT, dosáhl od svého vstupu na burzu v roce 1994 průměrného ročního celkového výnosu ve výši 13,6 %.
Důležitou součástí tohoto výsledku byla dividenda. Realty Income ji od svého vstupu na veřejný trh zvýšila celkem 135krát, přičemž její průměrné roční tempo růstu dosáhlo 4,1 %. Společnost navíc vyplácí dividendu každý měsíc, nikoliv pouze jednou za čtvrtletí, jak je běžné u řady jiných amerických firem.
Při současném dividendovém výnosu kolem 5 % by jednorázová investice ve výši 25 000 dolarů vytvářela přibližně 1 237,50 dolaru ročně na dividendách. To odpovídá průměrnému měsíčnímu příjmu zhruba 103 dolarů.
Samotný počáteční příjem ale není hlavním bodem investičního příběhu. Skutečný potenciál se může projevit až v průběhu několika desetiletí, pokud bude Realty Income pokračovat ve zvyšování dividendy a investor nechá své příjmy dále pracovat.
Rostoucí dividenda může výrazně zvýšit výnos z původní investice
Realty Income se dlouhodobě prezentuje jako společnost, jejímž cílem je poskytovat spolehlivé měsíční dividendy, které se postupem času zvyšují. Dosavadní historie ukazuje, že firma tento závazek dokázala plnit opakovaně a po dlouhou dobu.
Při investici 25 000 dolarů a současném výnosu kolem 5 % vzniká roční dividendový příjem přibližně 1 237,50 dolaru. Pokud by společnost pokračovala ve zvyšování výplaty tempem odpovídajícím historickému průměru 4,1 % ročně, příjem investora by se postupně zvyšoval, i kdyby dividendy vůbec nereinvestoval.
Podle uvedeného scénáře by původní investice mohla po 30 letech generovat téměř 4 000 dolarů ročního dividendového příjmu. Výnos z původně vložených 25 000 dolarů by se tím přiblížil 16 % ročně.
Tento ukazatel se označuje jako výnos z pořizovací ceny. Neznamená, že aktuální dividendový výnos akcie bude 16 %. Vyjadřuje, kolik ročního příjmu investor dostává ve vztahu ke své původní investici.
Rozdíl vzniká díky postupnému růstu dividendy. Investor stále vlastní stejný počet akcií, ale každá akcie mu v průběhu času vyplácí vyšší částku. Pokud firma dokáže výplatu zvyšovat pravidelně několik desítek let, může se původně relativně skromný příjem proměnit ve významný zdroj hotovosti.
Takový scénář může být zajímavý zejména pro investora, který dnes ještě příjem nepotřebuje, ale chce si vybudovat budoucí rentu. Čas zde hraje zásadní roli. Největší změna se totiž neodehrává během několika měsíců, ale v horizontu dvaceti nebo třiceti let.
Reinvestování dividend může výrazně urychlit složené úročení
Ještě výraznější výsledek nabízí scénář, ve kterém investor všechny přijaté dividendy průběžně reinvestuje. Místo použití peněz na běžnou spotřebu za ně nakupuje další akcie Realty Income.
Nově nakoupené akcie následně začínají vytvářet vlastní dividendy. Ty lze opět použít k nákupu dalších akcií. Počet držených akcií se tak postupně zvyšuje a každé další období přináší více příjmu než předchozí.
Ve výpočtu se předpokládá, že dividendy budou reinvestovány při výnosu přibližně 5 % a samotná výplata bude nadále růst tempem kolem historických 4,1 % ročně. Za těchto podmínek by se dividendový příjem mohl po 30 letech zvýšit až nad 58 000 dolarů ročně.
Tento výsledek je mnohem vyšší než příjem ve scénáři bez reinvestování. Důvodem je kombinace dvou zdrojů růstu. Prvním je zvyšování dividendy na jednu akcii. Druhým je neustálé rozšiřování počtu vlastněných akcií.
Složené úročení se přitom v prvních letech nemusí jevit mimořádně působivě. Rozdíly jsou zpočátku relativně malé, protože základna investice ještě není dostatečně vysoká. V pozdějších letech se však růst zrychluje, protože dividendy vznikají z mnohem většího počtu akcií.
Je ovšem nutné chápat, že uvedený scénář stojí na několika předpokladech. Počítá s pokračujícím růstem dividendy, stabilním reinvestičním výnosem a dlouhodobým držením investice. Skutečný výsledek se může lišit podle vývoje ceny akcií, výše dividend, daňového zatížení a podmínek na trhu.
Minulé výsledky rovněž nezaručují, že Realty Income dokáže stejným tempem růst i v budoucnu. Výpočet proto nepředstavuje jistý výsledek, ale ukazuje, jak silný může být dlouhodobý efekt reinvestování při zachování uvedených podmínek.
Realty Income má rozsáhlé možnosti dalšího růstu
Schopnost společnosti pokračovat ve zvyšování dividendy závisí především na kvalitě jejího podnikání a finanční stability. Realty Income vlastní rozsáhlé portfolio nemovitostí, které jsou pronajímány prostřednictvím dlouhodobých čistých nájemních smluv.
U tohoto typu smluv nesou nájemci značnou část provozních nákladů spojených s nemovitostí. Pro vlastníka to může znamenat předvídatelnější příjmy a nižší přímé náklady na správu portfolia.
Dlouhodobé nájemní smlouvy zároveň poskytují společnosti relativně stabilní peněžní toky. Právě z nich Realty Income financuje své měsíční dividendy a jejich postupné navyšování.
Společnost má také silný finanční profil a rozvíjí své aktivity v oblasti soukromého kapitálu. Tento ekosystém jí poskytuje další investiční příležitosti i zdroje kapitálu, které může využít k budoucímu růstu.
Významným faktorem je rovněž velikost trhu. Realty Income odhaduje celkovou globální příležitost v oblasti nemovitostí pronajímaných prostřednictvím čistých nájemních smluv na přibližně 14 bilionů dolarů.
Tak rozsáhlý trh dává společnosti dlouhý prostor pro další investice. Firma může postupně nakupovat nové nemovitosti, rozšiřovat své portfolio a zvyšovat příjmy, ze kterých vyplácí dividendy.
Přesto nelze automaticky předpokládat, že budoucí růst bude kopírovat historii. Realty Income může čelit změnám úrokových sazeb, dražšímu financování, problémům nájemců nebo méně výhodným investičním podmínkám.
Pro dlouhodobého investora však kombinace téměř 5% současného výnosu, měsíčních výplat, pravidelného růstu dividend a rozsáhlého investičního trhu vytváří zajímavý základ pro budování důchodového příjmu.
Jednorázová investice 25 000 dolarů sama o sobě nemusí okamžitě nahradit příjem ze zaměstnání. Při dlouhém investičním horizontu, pokračujícím růstu dividend a jejich reinvestování se však může proměnit ve výrazně větší zdroj pravidelné hotovosti.
